Тихая революция на рынке аренды

Пoслe «пeрeсмeнки» в прaвитeльствe сeть в oчeрeднoй рaз нaпoлнилaсь стрaшилкaми. Нa сeй рaз пo пoвoду тoгo, чтo зa тex, ктo «нeлeгaльнo» сдaeт квaртиру и нe плaтит нaлoги, вoзьмутся всeрьeз, a рeгулярныe пeрeчислeния дeнeг нa кaртoчку стaнут oснoвaниeм с целью прoвeрoк.

Дa, 13 % НДФЛ, кoтoрыe призывaют плaтить сoбствeнникoв, сдaющиx жильe, – этo oбъeктивнo oчeнь бoльшиe дeньги. Нo eсть другиe вaриaнты, причeм aбсoлютнo зaкoнныe.

ЧТO В ТEOРИИ

Сeгoдня ради квaртирoвлaдeльцa вoзмoжны три вaриaнтa лeгaлизaции дoxoдoв oт aрeнды:

— Пo oкoнчaнии гoдa зaпoлнить дeклaрaцию и зaплaтить 13-прoцeнтный нaлoг нa дoxoды физичeскиx лиц (НДФЛ)

— Зaрeгистрирoвaться в кaчeствe индивидуaльнoгo прeдпринимaтeля (ИП), приoбрeсти документ, либо ежеквартально платить хардж на предпринимательский доход по мнению ставке 6%, в конце лета придется также заплатить взносы в основной капитал социального страхования

— Зарегистрироваться в качестве самозанятого, и ежемесячно сокращать от 3 до 6% налога получи профессиональный доход. И все! И фиксироваться, и платить можно, что называется, отнюдь не выходя из дома.

Сие ли не революция?

А Что такое? НА ПРАКТИКЕ

Теперь давайте постоянно посчитаем. Вот исходные талант. Предположим, вы намерены терять силы квартиру за 25 тыс. руб. в месяцочек (средняя ставка для приличной однушки аль «так себе» двушки, укомплектованной всей домашней утварью и бытовой техникой).

Рядом условии, что квартира сдается возьми длительный срок и ни месяца малограмотный пустует, вы получите 300 тыс. руб. выручки в годик. Коммунальные услуги «не принимая во внимание счетчиков» (примерно 5 тыс. руб. в месяцочек, или 60 тыс. руб. в годик) включены в арендную плату.

Отложим (согласно минимуму) еще 30 тыс. руб. в время на текущий ремонт и непредвиденные трата (поломка стиралки, клининговые служба, замена замков, риэлторские обслуживание при неплановой «пересменке» арендаторов и т. п.).

Таким образом, вслед год у нас «нарисовалось» 210 тыс. руб. по поводу чистого дохода.

Теперь займемся налогами.

Если бы ВЫ — РЯДОВОЙ НАЛОГОПЛАТЕЛЬЩИК

Заурядный налогоплательщик должен заплатить 39 тыс. руб. НДФЛ (13% ото 300 тыс. руб.). С целью быть чистым перед законом, в достаточной мере прийти в налоговую инспекцию, переполнить справку Ф-3 НДФЛ и заплатить обозначенную сумму до самого конца апреля года, следующего из-за отчетным. Кстати, можно и невыгодный ходить, а заполнить декларацию сверху сайте Госуслуг или в личном кабинете сверху сайте налоговой и расплатиться кредиткой. Подходяще.

Итак, ваш «белый» годовой доход, в который вы сможете долгоденствовать, ни в чем себе далеко не отказывая, составит 210тыс. -39 тыс. =171 тыс. руб. (14,25 тыс. руб. в лунный (серп). И это – в идеальных «лабораторных» условиях: без участия простоев и задержек платежей.

Такая государственное устройство чудовищно неудобна и неэффективна — притом как для плательщиков налогов, яко и для тех, кто их собирает. Возлюбленная словно специально создана интересах того чтобы ее нарушали.

Постойте, что получается. Если вам заключили договор аренды и сдавали квартиру в этом году, ведь заплатить налоги нужно поперед 30 апреля следующего возраст. При этом договор аренды (коммерческого найма) жилого помещения сроком накануне года не подлежит регистрации в Росреестре.

Ведь есть, вы получаете арендную плату, оплачиваете коммуналку и непредвиденные издержки, остаток – мысленно «запихнули» в нашенский семейный бюджет и живете в свое услада. А следующей весной — вынь безусловно положь 39 тыс. руб. налоговикам.

А данный) момент предположим, что в течение лета вы (как и подавляющее подавляющая) не столкнулись с проверками и далеко не «засветились» получай рынке аренды. Что в этом случае ваша сестра сделаете весной? Правильно, отправите прошлогодний полюбовная в мусорную корзину и начнете связи с «чистого листа».

Примечательно, что такое? у представителей фискальных органов равным образом почти нет рычагов воздействия сверху арендаторов-неплательщиков НДФЛ. Изумительный-первых, чтобы привлечь их к ответу, нужно утверждать не только наличие договора аренды, так и факт передачи денег. А ваша сестра сговорились: «пустил прожить друзей за просто таким (образом, за небольшую помощь с деньгами и ровно по хозяйству».

То (у)потреблять, инициатором проверки и принуждения к уплате налогов может душа только съемщик, который решит сверху прощание крепко насолить бывшему «другу». Неужто, как теоретически возможный альтернат, – контрольная закупка резидентами налоговой полиции. Же практически это почти достижимо: ведь чтобы вывести неплательщика получи и распишись чистую воду нужно дождаться следующей весны и удостовериться, что собственник не побежал оформлять форму 3-НДФЛ.

Святая правда, вы уязвимы, если сдаете квартиру в посуточную либо — либо краткосрочную аренду. Если вещь сдается в режиме «методический двор», есть контршансы, что к вам придут и попортят нерв.

ЕСЛИ ВЫ — ИНДИВИДУАЛЬНЫЙ Импресарио

Теперь рассмотрим вариант, как-нибуд квартиру сдает индивидуальный компрадор на упрощенной системе налогообложения (6% со всех видов дохода). До настоящего времени исходные данные те но. Считаем.

Итак, пошлина вслед за регистрацию ИП – 800 руб. Оброк – 18 тыс. руб. (6% ото выручки). Далее, до конца отчетного лета вы также должны наделать страховые платежи в фонды обязательного медицинского и пенсионного страхования (ОМС и Богиня плодородия). В 2020 году это 40,9 тыс. руб. В общем – легализация аренды «однушки» (немножечко-чуть округлим) обойдется вы в 60 тыс. руб. следовать год. Чистый годовой приобретение – 150 тыс. руб. (12,5 тыс. руб. в лунный (серп). И это опять же минуя простоев.

В каких случаях присутствовать ИП выгоднее, чем взнос платы НДФЛ? Только в том, коль (скоро) ваш ежемесячный доход через предпринимательской деятельности превышает 52,3 тыс. руб. Взять, вы сдаете в аренду дорогую одеревенелость, причем не обязательно жилую (так, офисное помещение или комната), несколько квартир, или вместе занимаетесь другой предпринимательской деятельностью.

Около этом факт отчислений в запас пенсионного страхования позволяет вы рассчитывать на сохранение пенсионного стажа и пенсию, как например осторожно, «выше минимума».

Ужели вот, теперь всем-по всем статьям-всем уже понятно, благодаря чего при приведенных выше правилах толчок аренды просто не имеет шансов корпуленция легальным? А теперь – самое интересное.

Коли ВЫ — САМОЗАНЯТОЕ ЛИЦО

Ужель вот и добрались до самого интересного варианта – самозанятости. Если нет ваш съемщик – физическое фигура, ставка налога, который называется дьесмо на профессиональный доход — НПД, составит только (лишь) 4%. А с учетом налогового вычета 10 тыс. руб. (сие такой «подарок» тем, кто такой решился легализоваться как самозанятый) – сумме 3%. Но это поперед момента, пока вычет далеко не будет исчерпан. То лопать, с 300 тыс. годовой выручки (во вкусе в первых двух случаях), — сие 9 тыс. руб.

Дальнейшие вычисления и исходные данные (они тетюха же) оставим за скобками. Получим 201 тыс. руб. чистого и легального дохода в годочек, или 16,75 в месяц.

А что такое?, так тоже можно? Да что вы, можно. Услуга по сдаче в аренду жилых помещений входит в словник разрешенных видов деятельности. Вернее, такого списка на самом деле налицо денег не состоит. В законе перечислено только так, что нельзя.

Да, апарсерия жилья с точки зрения закона о самозанятости – правильный и легальный бизнес. А для рантье, сдающего квартиры, — беспритязательно находка. Потому что 3-4% — сие намного гуманнее, чем 13.

Кто именно может стать самозанятым? С 1 января 2020 лета любой человек, ведущий предпринимательскую усилия в одном из 24 регионов, входящих в зону образ действий эксперимента (Петербург и Ленинградская зона – в их числе). Инда если вы сдаете квартиру в Петербурге, а живете, к примеру, в Хабаровске.

Лиценция: КАК Я СТАЛ САМОЗАНЯТЫМ

К лицу, я сам еще в прошлом году испробовал общественный порядок самозанятости на себе. Тяжба было так. Я скачал приобщение «Мой налог», открыл его и начал протесниться процедуру регистрации. Приложение потребовало через меня сделать на камеру смартфона фотография паспорта, затем – свое фотомордочка.

Последний этап удался с третьей попытки, ввиду «умное» придача не идентифицировало меня с фотографией в паспорте шестилетней давности, идеже я был без бороды. Оно предлагало отведать еще раз и сообщало, будто сомневается в том, что сие, действительно, я.

Перед четвертой попыткой я был нравственно готов сбрить бороду, а не пришлось. «Поморгайте, а в дружбу», — попросил смартфон. И путем несколько минут я получил нотис о регистрации в качестве самозанятого лица.

В дальнейшем и старый и малый работало как часы. Получал гонорарий на карту, вводил сумму, высылал (вдобавок через приложение) кассовый бона. В следующем месяце – оплачивал прибавленный налог. Не только на руку, но и удобно.

Ну классно, скажете вы. Предположим, я решил легализироваться, «засветился» (то) есть рантье, сдающий жилплощадь в аренду, а налоговики начали сбивать с толку гайки. А вот и нет! Читаем капитулярий. Ant. преступление: «В течение десяти парение проведения эксперимента не могут заноситься. Ant. вычеркиваться изменения в настоящий Федеральный приём в части увеличения налоговых став и (или) уменьшения предельного размера доходов» (ФЗ-422, ст. 1, п. 3)».

А Пожирать ЛИ ОГРАНИЧЕНИЯ?

Да, упихивать. Во-первых, самозанятый, в разнообразие от ИП, не может внаймы) людей на работу, а его жалованье не может превышать 2,4 млн руб. в година. Поэтому, если вы достигли потолка, придется вступать в брак как ИП. Но тут вы сможете нанять управляющего своими недвижимыми активами и расквитаться ему зарплату.

Во-вторых, у самозанятого «безлюдный (=малолюдный) идет» пенсионный срок и нет отчислений в пенсионный бумага. Но вы можете образовывать их добровольно, либо, сызнова-таки, вкладываться в доходную столбняк.

В-третьих, самозанятый не может заколачивать бабки доход от сдачи коммерческой недвижимости – только-тол от жилой. Поэтому кабы у вас не квартира, а комната, — сочувствуем: на вам данный режим не распространяется.

Честный говоря, серьезных минусов такого режима налогообложения ради рантье-квартировладельца я не вижу. Зато уминать очень большие плюсы. Сдаете и получаете наличные – платите. Не сдаете – без- платите. Сдаете, но мало-: неграмотный получаете платежей, — можете отстаивать свои интересы в судебном порядке.

Позднее. Вы можете легально и закономерно «работать» в сегменте краткосрочной аренды, маловыгодный опасаясь, что вас накроют, точно нелегальный хостел. И при этом ничто маловыгодный мешает оказывать своим съемщикам (равняется как и всем прочим) сопутствующие обслуживание. Например, быть для них «сообразно совместительству» няней, репетитором, показывать клининговые услуги.

Наконец, ваша сестра сможете «показывать» близкие легальные доходы не лишь налоговикам, но также банкам – буде хотите взять кредит.

И повально это – без отрыва ото основной работы, где вас платите НДФЛ и «зарабатываете» себя пенсию.

ПОЧЕМУ ЖЕ НАС ПРОДОЛЖАЮТ Отшугивать?

Почему о том, что возьми рынке аренды возможны революционные изменения, а квартировладельцы-рантье в эту пору могут решать все приманка проблемы в легальном правовом поляна, не трубят на всех углах.

С чего сами налоговики не пропагандируют самозанятость?

Изумительный-первых, не перестроились. Самозанятость – мастерство новое и непривычное. А процедура заполнения декларации соответственно форме 3-НДФЛ прописана нет слов всех подробностях.

Во-вторых, налоговики сверху местах, очевидно, люди азартные: им нравится проводить в жизнь и перевыполнять планы, выявлять и бичевать нарушителей – словом, гнуть горб.

Ну и, наверное, ставка 13% им всё-таки-таки нравится больше нежели 3, 4 или 6.

Комментирование и размещение ссылок запрещено.

Обсуждение закрыто.