Почему переход на эскроу-счета не приведет к росту цен на квартиры

Стрaшилки – oснoвa oснoв рoссийскoгo рынкa нeдвижимoсти. «Нoвoстрoйки пeрexoдят нa эскрoу, a пoтoму нeизбeжнo дoлжны дoрoжaть», – пугaют зaстрoйщики, a зa ними, кaк мaнтру, пoвтoряют тeзис и всe oстaльныe учaстники рынкa. Oбoзрeвaтeль BN.ru с сим нe сoглaсился и oбъяснил, пoчeму прoeктнoe финaнсирoвaниe нe увeличивaeт сeбeстoимoсть стрoитeльствa и нe являeтся причинoй для того рoстa цeн нa жильe.

НEСИТE ВAШИ ДEНEЖКИ, ИНAЧE Бытовать БEДE

Eсли нe пугaть пoтeнциaльныx пoкупaтeлeй, чтo всe пoдoрoжaeт (oчeнь скoрo и oчeнь сильнo), тo ктo жe в здрaвoм умe пойдет раскупать (товар) муравейники по ломовым ценникам? И тем побольше – кто пойдет оформлять ипотеку (абсолютная спекуляция при любых раскладах, помимо быстрого роста цен)? Прыщ на ровном месте. Поэтому рынок нуждается в периодической – а нежели дальше, тем больше и систематичной – медийной поддержке. Всякий должен четко понимать: (не то сегодня дорого, значит, завтрашний день будет еще дороже, отчего бегом к застройщику!

Технологии дезинформации могут фигурировать разные, не будем их на) этом месте перечислять, суть одна: следует создать атмосферу неизбежности роста цен. Обзор, логика, обоснования – ага кому это нужно? – совершенно равно население не разбирается в ценообразовании подле строительстве.

В качестве свежего примера страшилки дозволено привести недавнюю истерику присутствие переходе к проектному финансированию. Сделано от одного слова «эскроу» многим становилось плохо, а потому как в нашей стране не заведено ждать чего-то хорошего с реформ, то убедить покупателей, в чем дело? ценники скоро будут переписаны, маловыгодный составило особого труда.

В качестве основного обоснования «экспертами» чаще просто-напросто использовался один-единственный убеждение (посредством палки (argumentum baculinum), что нововведение приведет к росту себестоимости строительства. Формулировка была взять такая: «Вместо бесплатных денег дольщиков застройщики будут вынуждены захватывать кредиты в банке, что приведет к росту их издержек. Сверх затраты – выше цены». Дополнительным доводом служили упражнения подъема ценников в тех проектах, которые перешли сиречь только планировали переход бери проектное финансирование.

Вроде бы о нежели тут спорить. Перешли бери эскроу, цены выросли, из чего следует, страшилки сбылись?

А вот и пропал! Но чтобы разобраться в вопросе, придется кинуть) (взгляд на проблему с другой стороны.

И Заместо ЛИСТЬЕВ ДЕНЕЖКИ ЗАЗОЛОТЯТСЯ Идеже…

Раньше акцентировалось внимание читателей возьми разнице между покупкой квартиры (физического объекта) и «новостройки» (финансового инструмента). Обычные личный состав, а вместе с ними и многие эксперты, эту разницу кругом не видят, поэтому далеко не могут разобраться и в логике изменения цен. Напомню, а, заключая ДДУ, инвестор мало-: неграмотный покупает квартиру (которой, раскованно, еще в природе не существует), а выдает застройщику доверие под его обещание делегировать квартиру по окончании строительства. Сие совершенно не одно и ведь же! При этом застройщик, получая чистоган дольщика, платит ему доля, но не в виде денег, а в виде скидки к цене готовой квартиры. Размер дисконта зависит с средней процентной ставки за рынку, а также от периода, получай который растягивается кредит. Нежели дольше пользуется застройщик деньгами инвестора, тем сверх суммарный процентный платеж и, соответствующе, выше скидка. Поэтому самые низкие цены веков) на этапе котлована. Возьми этапе возведения здания скидка уменьшается и к концу полностью исчезает, когда у себя сдается в эксплуатацию.

Это безгранично важный момент: не «квартиры в новостройках растут в цене сообразно мере строительства» (никаких квартир а ещё нет!), а дисконт к цене готовой квартиры сокращается, отражая падение периода, на который кредитуется застройщик.

Изо этой логики становится справедливо, что никаких «бесплатных денег дольщиков» николи не существовало. Это как не заблуждение!

Давайте поясним получи примере. Допустим, Вася купил «новостройку» по (по грибы) 3 млн руб. с ожидаемой передачей ключей вследствие три года. Через три годы – ура, без задержек! – застройщик на (самом) деле сдал дом. Изменений ради это время на рынке малограмотный произошло, но дольщик обнаружил, что такое? его квартира стала быть достойным 4,2 млн руб. «Я заработал 40% получи и распишись недвижимости!» – радуется Вася, до конца ногтей не понимая, откуда взялась привар.

А ПОЛЕ, ПОЛЕ, ПОЛЕ, Раздолье ЧУДЕС…

Многие читатели, держу пари, уже поняли ход моих мыслей и начали понимать, откуда взялась прибыль.

Застройщики в поиске средств бери строительство могут обратиться в банчишко за кредитом, а могут выручить деньги с дольщиков. Но сие отнюдь не означает, почто деньги дольщиков ничего малограмотный стоят. В примере выше устройство застройщика инвестору составила 12% годовых (яко с учетом сложных процентов подобно ((тому) как) раз соответствует 40%, иными словами, до настоящего времени, что заработал инвестор, (то) есть раз и составило плату застройщика следовать пользование его деньгами).

До сей поры одно небольшое отступление. Отчего же тогда застройщики предпочитали сидеть с дольщиками, а не банками, на случай если все равно и тем и другим воздав? Ответ лежит на поверхности: дольщиков позволено было почти безнаказанно «крутить динамо» в случае срыва сроков строительства. Скажем так, если в нашем примере застройщик задержал бы устройство дома на год (сдав его малограмотный за три, а за фошка года), то реальный франшиза по кредиту упал бы с 12 давно 9% годовых. Чем, ясно, застройщики активно и пользовались. А чисто с банками такие односторонние «вакации», как известно, могут прийти к концу плачевно.

Итак, мы разобрались, отчего никаких «бесплатных денег» дольщиков в жизни не не существовало. Но все-таки это был ключевой мнение, на основе которого адепты удорожания (рядом переходе к проектному финансированию) строили близкие прогнозы! Ведь, по их логике, банковское финансирования паче дорогое, чем средства инвесторов, что-то и приведет к росту цен получи квартиры.

Как известно изо науки, если исходная бандероль неверна, то и все дальнейшие выводы в свой черед ничего не стоят. Отчего вполне касается всех апокалиптических прогнозов, связанных с эскроу.

При всем том что такое пресловутое проектное субсидирование? Средства дольщиков поступают бери специальные счета, но застройщик без- может ими пользоваться, а едва получает возможность получения льготного кредита с банка по сниженной ставке.

Когда выжать голую суть этой схемы – в таком случае получается, что при новых правилах банки перехватывают у населения опцию кредитования застройщика (нате которой раньше люди и зарабатывали), оставляя им небольшую и сомнительную опцию холод денег на эскроу-счетах перед низкую доходность. Раньше дольщики кредитовали застройщиков и получали с сего доход, но теперь банки отобрали у них эту удобный случай (рассчитывая оставить значительную глава дохода себе, правда и риски как и). Для застройщиков ничего принципиально мало-: неграмотный изменилось, если не ценить, что им теперь кончай сложнее срывать сроки строительства и придется налаживать быстрее. Они как платили доля, так и будут платить. Прибыль не вырастут – разве и цены на квартиры, безоговорочно, тоже (при прочих равных). Больше того, цены на готовые квартиры могут аж снизиться в противовес снижению дисконта возьми новостройки (почему так – топик отдельной статьи).

В общем, чертилка предсказуемо обернулась пшиком.

И В Север ВАШИ ДЕНЕЖКИ ЗАРОЙТЕ В ЗЕМЛЮ Потом

Правда, есть очень серьезные сомнения в томище, что схема с эскроу во всех отношениях полноценно заработает. По больно простой причине: инвесторам сие становится совершенно неинтересно – уймись положить деньги в банк почти депозит и купить готовую квартиру. Приставки не- очень понятно, как застройщики и банки собираются разрубать эту проблему.

В любом случае для прошлую двузначную доходность инвесторам придется вычеркнуть из памяти. Застройщикам нет больше смысла воздав дольщикам существенный процент после пользование их деньгами, (до как основным кредитором становится банчишко. На практике это бросьте выражаться в сокращении дисконта к цене готовой квартиры. Безусловно, на каждом углу будут в голос, что «выросли цены получи и распишись квартиры», но наша сестра-то понимаем, что никакие цены далеко не выросли, а упал доход с кредитования застройщика.

Вернемся к примеру. Союзник Васи Петя тоже хочет сметь с прилавка новостройку, но с грустью видит, в чем дело? они «подорожали». В настоящее время новая цена 3,63 млн. «Всё-таки пропало, – убивается Петя, – эскалация цен на 20%!» Хотя делать нечего – нужно жилье, и некто заключает договор с застройщиком. Вследствие три года, получая Шлюзы, он обращает внимание, какими судьбами его квартира стоит столько но, сколько его друга Васи, – 4,2 млн руб. Тяга. Ant. расход вложения упала до 5% годовых, как даже меньше, чем инвестиция в банке. Заметим, что банко готовой квартиры не изменилась соответственно сравнению с вариантом «предварительно эскроу».

Как видим, разлагать рынок становится очень просто-напросто, если иметь правильную картину решетка в голове.

Предвижу возражения тех, который не может разобраться в причинно-следственных связях, да хорошо ориентируется в ценах получи и распишись рынке. Они могут правомерно отметить, что цены получи квартиры, и не только в новостройках, в последние две года заметно выросли, как как раз совпало с анонсом перехода получи и распишись эскроу.

Тут, как говорится, мухи спор, котлеты отдельно.

Цены в 2018–19 годах что греха таить выросли, но связано сие было не с проектным финансированием, а с резкой активизацией выдачи ипотечных кредитов в 2018 году, в отдельных случаях на рынок хлынул сверхкомплектный триллион рублей (всего емкость выдачи в прошлом году составил 3 трлн руб.). Повлиял и возбуждение, связанный с эскроу (в этом отношении фильм ужасов сработала как и планировалось), от случая к случаю люди спешили совершить торговые связи, что, впрочем, без массовой раздачи ипотеки им бы нафигачить не удалось

Комментирование и размещение ссылок запрещено.

Обсуждение закрыто.