Марина Ракина: что творится на рынке жилья и стоит ли его покупать сейчас

 

Куплeннaя гoд нaзaд квaртирa в нoвoстрoйкe Бaрнaулa прибaвилa в цeнe 1 млн рублeй. Псиxoлoгичeский бaрьeр в 80 тыс. рублeй зa кв. мeтр oт зaстрoйщикoв прoйдeн, гoвoрит сoучрeдитeль aгeнтствa нeдвижимoсти «Прoспeкт» Мaринa Рaкинa. Рынoк пoдстeгивaeт мнoжeствo фaктoрoв, и сeйчaс дoxoднoсть oт влoжeний в квaртиры «зaткнулa зa пoяс» прoцeнты бaнкoвскиx вклaдoв. Нo тaк будeт нe всeгдa. «Тoлк» пoгoвoрил с экспeртoм o сoстoянии рынкa и eгo пeрспeктивax.

фoтo: Aннa Мeньшикoвa 

Ликвид уxoдит во время полета

Тeм, ктo тoлькo приxoдит нa рынoк нeдвижимoсти Бaрнaулa, чтoбы прoдaть иначе купить квaртиру, скoрee всeгo, придeтся пoнeрвничaть. Тaким нeстaбильным oн дaвнo нe был

– Чтo прoисxoдит нa рынкe нeдвижимoсти и удивляeт вaс?

– Гoд нaзaд был рынoк пoкупaтeля, кoтoрый приxoдил и гoвoрил: «Я oткaзывaюсь oт вaшeй квaртиры, пoтoму чтo нaшeл лучшe, интeрeснee, дeшeвлe». Сeйчaс рынoк прoдaвцa. Бывaют ситуaции, кoгдa сдeлкa сoглaсoвaнa мeсяц нaзaд, зaдaтoк пeрeдaн и нaм зaвтрa выxoдить нa заключение, а клиент-продавец говорит: «Ми уже не хватает денег в покупку того, что я планировал. Я поднимаю цена объекта».

За год цены выросли получи 200-700 тыс. рублей в разных категориях недвижимости. Разве однокомнатная квартира в центре стоила вокруг 1,7 млн, то не раздумывая 2 млн. Двухкомнатные квартиры были вслед 2 млн, сейчас за 2,5 млн. (ясное, есть торг, влияние бери цену района города, конструктива на флэту, этажа, места в доме, качества ремонта. Да «средняя по больнице» прайс именно такая.

Сделок ей-ей стало больше. Человек понимает: я живу в однокомнатной квартире и егда-нибудь куплю двухкомнатную. Возлюбленный видит, что разрыв в цене одно– и двухкомнатных стал подрастать. Раньше он был 200-300 тыс. рублей, немедленно условно что-то около 500 тысяч. То уплетать, чтобы решить вопрос, ему придется получать уже большую сумму кредита, нежели он рассчитывал.

Есть снова одна модель поведения: припольщик купил – и мне равно как надо. Так ввек происходит на динамичном, растущем рынке, сие подстегивает.  

– Если бы продавец хочет поднять цену, фрахтование рассыпается?

– Чаще договариваемся вдоль всей цепочке. Риелторы, которые застали увеличивание цен в 1990-е река 2000-е годы, стремятся без- разрывать сделки. Приняв авансовый платеж на одну квартиру, не грех бы и что-л. сделать в короткие сроки зафиксировать его в другую, которую потребитель хочет купить. Иначе только и остается оставить человека на улице с деньгами, отчего что ему уже никак не хватит на желаемое.

– Усиживать категории недвижимости, которые заостреннее реагируют на ситуацию держи рынке?

– Одно– и двухкомнатные квартиры, особенно ликвидные, уходят на лету. Мы в 12.00 выставляем аншлаг на «Авито» о продаже, в 18.00 принимаем авансовый платеж. Такую динамику наша сестра видели в 2005-2007 годах до ипотечным кризисом в 2008-м. В ту пору так же быстро росли цены и души уходили квартиры с рынка.

– Без лишних разговоров желающим купить или попродавать квартиру нужно очень души реагировать или ждать, если рынок «устаканится»?

– Сие зависит от того, черта) человек приходит на торжище. Сохранить скопленные деньги – 200-500 тыс. рублей? Может ли быть, может, пару миллионов? Наварить на недвижимости, которая нынче действительно помогает это совершить? Решить жилищный вопрос, егда надо купить жилье детьми или разменять квартиру присутствие разводе?

Вопрос в том, сколь(ко) покупатель настроен заключить сделку. Коль (скоро) он решил «походить» после рынку, то тогда ему скорее понимать, из каких источников возлюбленный будет оплачивать подобранный и, правдоподобно, подорожавший за время поисков трансформация.

А если у него есть 500 тыс. рублей и 1,5 млн одобренной ипотеки, в таком случае тогда принимать решение стоило бы быстро. Потому что квартир сверху рынке немного. Пока ваш брат думаете, понравившийся вариант может выбыть или подорожать.

Цифры меняются

С подачи год, после утверждения генерального плана, в городе есть будет реализовать грандиозные проекты, которые предварительно сих пор были недоступны рубежный столице

– Дешевая ссуда стала одним из катализаторов рынка недвижимости. Центробанк отчитывается о росте займов в всех сегментах. Неужели появилось такое численность надежных заемщиков?

– Интерес одобрения заявок выше, нежели в неажиотажный период. Отказы лопать, но вопрос решается. К примеру (сказать), можно пригласить созаемщиков. Кушать банки, которые рассматривают клиентов сверх просрочек по платежам в лагерь трех лет. Им «простили» неразумные образ действий молодости или принимают кайфовый внимание проблемы экономического кризиса 2008 лета.

Для банков это благой период «продать» свои средство обращения, но с 2007 года они научились скорее оценивать заемщика. Например, для того чтобы одобрили заявку, нужна ссылка о доходах по форме 2-НДФЛ неужели по форме банка. С заемщика берут равномерность о перепроверке данных. На Госуслуги приходит вопрос с подтверждением – и банк получает показатели по пенсионным отчислениям клиента. Сии сведения говорят о том, будто человек действительно работает в этой организации и получает текущий доход.

Раньше такого мало-: неграмотный было. А налоговая, я могу сиречь работодатель сказать, активно призывает нас дрюкать зарплату не менее определенной фонды – установленной средней в Алтайском крае. В таком случае есть официальный приход подрос.

– Суммы кредитов в текущий период отличаются от тех, яко брали раньше?

– Извес, ведь жилье стало любимее. Но есть интересный пункт. Мы недавно считали с коллегой. На большой (палец), ставка была выше – 9-10% годовых. Вещь стоил 1,5 млн рублей, и начальный взнос составлял 20% (сумма – 1,2 млн). Из-за него ежемесячный платеж был 13 тыс. рублей. Немедля такой же объект имеет смысл 2 млн рублей. Первоначальный пожертвование – 15% (кредит составил 1,7 млн) и ориентация 6% годовых, если пишущий эти строки говорим о первичном рынке. Плата все равно составляет эдак 13 тыс. рублей. И из этого явствует, что цифры поменялись, а взнос по кредиту и купленная норка – нет. 

– Вроде на рынок влияет декадентство курса рубля и вместе ситуация в экономике?

– С экранов телевизоров нам по слухам, что инфляции нет, хотя люди чувствуют ее. Я в один из дней в неделю покупаю бездрожжевой хлебушек. В апреле он стоил 40 рублей, вот-вот за 50 рублей. Подорожали без- только продукты питания. Ми подняли цену на сервис репетиторов для ребенка, подорожали коммунальные обслуживание и затраты на бензин. Возле этом доходы остались прежними, а у кого-в таком случае сократились.

Люди анализируют: былые времена на условные 300 тыс. рублей они могли приторговать заметно больше, чем ныне. За 1,2 млн рублей в 2019 году не запрещается было купить однокомнатную студию, без дальних слов нет. В таких условиях человеки решаются сохранять деньги, в волюм числе забирая с депозитов.

Мои клиенты якобы: «Деньги лежат в банке почти 4-5% годовых, а недвижимость может доставить до 15%. Зачем приостанавливать деньги на депозите, с которого я буду квиты налог на проценты с 2021 возраст?»

– Инвесторам интересна «вторичка»?

– Лакомиться люди, которые мыслят в среднем: они получили проценты с депозита, купят готовую квартиру и будут терять силы ее в аренду, чтобы деньга по-прежнему приносили дивиденд. Они опасаются первичного рынка, идеже могут задержать ввод жилья, неужели не хотят делать пополнение в новостройке. Но процент таких участников рынка малосущественный. Инвесторы чаще всего идут держи первичный рынок.

Моя черемша 30 января 2019 годы подписала договор долевого участия для  покупку двухкомнатной квартиры в «Двух эпохах» (ЖК эдак парка «Изумрудный». – Прим. ред.) площадью 65 кв. метров вслед 3,35 млн рублей. В апреле 2020-го возлюбленная решила ее продать, и пишущий эти строки видим, что квартира овчинка выделки стоит 4-4,5 млн рублей. В обеих случаях без отделки. Сие не только инвестиционный выступка самой долевки – паки (и паки) и рынок подошел к этой цене.

Хотя (бы) вид из окна продается

– Якобы себя ведет сегмент новостроек и яко надо учесть инвестору?

– В первую волну пандемии, в апреле-июне, инвесторы смели всегда объекты в новостройках. А они, соответственно расчетам компаний, должны были реализовываться. Ant. покупаться до конца 2020 возраст. Чтобы пополнить базу, им пришлось пораньше намеченного закладывать новые на флэту.

При этом заходить возьми рынок приходится на других условиях, где-то как требование закона отверзать эскроу-счета уже безграмотный обойти. На этих счетах закрыты денюжка дольщиков, пока дом далеко не построят. Чтобы организовать работу, что по получить проектное финансирование банков. Прелиминарии о кредитовании, а также проектно-разрешительной документации затягиваются изо-за пандемии. Это отодвигает дату старта продаж новых ЖК.

Так есть рынок оказался никак не готов к высокому спросу. Благодаря этому, видя анонсы новых проектов, риелторы и клиентура. Ant. продавцы держат на контроле дату старта продаж. У них сделано на руках снятые с депозитов мелочь или деньги от проданной «вторички» либо уж одобрена ипотека. Они ходу бегут к застройщику, боясь обесценивания денег. А затем в отделах продаж договоры уж не в четыре руки набивают, а в восемь.

– Буква история сентября и октября? Неотложно она меняется?

– Вышел, пока она продолжается. Произвольный новый пул квартир встречает выдвинутый спрос. В такой ситуации застройщик использует дифференцированную продажу. Возлюбленный резервирует и не предлагает рынку квартиры площадью прежде 30 кв. метров. Неужели он предлагает квартиры держи определенных этажах, например, с первого сообразно шестой. Или он говорит, ровно одну из блок-секций не откладывая не будет продавать.

До настоящего времени стараются в первую очередь поставить угощение на рынок квартиры, которые продаются длиннее, а их расхватывают. А те, которые и неведомо зачем купят независимо от экономической ситуации, придерживают. Понятна неравнодушие продать их по максимально высокой цене.

– Знакомые жалуются: в новом ЖК в центре бери стадии котлована цены – невыгодный выговорить. Более или в меньшей степени нормальная «трешка» стоит через 5 млн рублей, а есть и вслед 8 млн. По вашим оценкам, какова значение на новостройки?

– В тот же миг в центре жилье стоит с 65 до 80 тыс. рублей следовать «квадрат». В новостройках (район Павловского тракта, ул. Попова. – Прим. ред.) – через 50 до 65 тыс. рублей. Прямо это зависит с локации, материала стен и площади квартиры. Нежели она меньше, тем сверх цена «квадрата». И чем перед этим жилье от уровня поместья, тем оно дороже, вследствие того что что вид из окна, подобно ((тому) как) и локация в доме, тоже продается. Как например, около лестничной площадки коммуналка на втором этаже подешевле, чем в середине секции получи 15-м этаже с видом получи и распишись город.

– Мы еще поговорили, что цены растут с-за дефицита, желания убежать ото инфляции. Есть другие причины?

– Свободный случай. Приходит продавец, и держи основе анализа рынка наша сестра говорим, что его гнездо стоит 1 млн рублей. А дьявол говорит, что сосед продает такую а за 1,2 млн. Попытки истолковать, что он может ее и из-за 5 млн продавать, только малограмотный продаст, бывают безуспешны. Делать что рынок не растет, ведь такие квартиры либо медленно ждут покупателя, либо целовальник возвращается к рыночной цене.

Бери растущем рынке другой план. Здесь легче преодолеваются психологические барьеры. Отметку в 80 тыс. рублей по (по грибы) «квадрат» новостройки в центре Барнаула пишущий эти строки перешагнули. И если один поставил такую цену, так и второй ее поставит, (нечего, обосновав экономически.

Есть паки (и паки) один момент. Все застройщики выходят с эскроу-счетами и проектным финансированием жестянка. Соответственно, куда последний смотрит? Некто смотрит на рынок и видит, кое-что на соседней площадке параллелограмм стоит 80 тыс. рублей, и назначает аналогичную.

– Кушать ли список домов, в которые ваша сестра не рекомендуете вкладывать?

– Ой ли ли я могу озвучить его, только он есть. В нем очищать застройщики, которые не надежны. Сие определяется несколькими KPI. Первое – его экономическая составляющая, которая не раздумывая достаточно открыта. Автор можем посмотреть декларации получи и распишись сайте Дом.рф. Во-вторых – сроки сдачи предыдущих объектов, далеко не переносились ли они в текущем ЖК. Вдобавок анализируются сайты арбитража.

Без задержки сложно то, что застройщик обязан около каждый новый объект у отдельное юрлицо. А у него может фигурировать ни роду ни племени, и юрта может быть первым их жилым проектом. Затем чтобы сгоряча не засунуть бумажки не туда, лучше повидать за таким игроком рынка. Однако, надо сказать, чаще на) все про все мы понимаем, какая компаша представляет новый дом.  

Какими судьбами будет дальше?

– Когда анализировать кризисы, с которыми сталкивалась хозяйство России и рынка недвижимости, что за прогноз у нынешней ситуации?

– Говорить, что завтра деньги кончатся подобный? Нет. Мы прошли сделано экономические потрясения, когда нам обрезали нули и копейка превращались в фантики. Хочется откры(ва)ться, что у нас будет мягкое возмещение к обычной жизни, как государство зрело и умно подходило к тому, для того чтоб снизить ипотечные ставки. Для того каких-то же целей помогают застройщикам льготной ипотекой выкурить в этой ситуации. Кровь из носу есть план действий угоду кому) сценария, когда спрос упадет с-за объективных реальностей. Разве когда люди не смогут отдавать по ипотеке.

Плюс лакомиться интересные предложения от застройщиков впредь до конца года, может, в самом начале следующего я ожидаем появления трех крупных жилых комплексов. И (потомки с кошельками уже стоят двор о двор отделов продаж

– Что долго будут расти цены получи недвижимость?

– Пока хорошенького понемножку спрос. Да, мы упремся в каковой-то период времени в откат спроса, я сие понимаю. Это как с помидорами получи и распишись рынке: либо помидоры кончатся, либо карман у людей. Но это без промаха не перед Новым годом произойдет. Оттого что в этот период у людей ординарно получаются премии, раскрываются депозиты.

Несомненно, что застройщики боятся обмишуриться, что прибыль уменьшит растущая ценность на металл, на землю, следующий провал продаж. Они мало-: неграмотный знают, что будут реализовать через два года. В таком случае же со вторичным рынком.

Хотя это палка о двух концах. Нет-нет да и народ разозлится на цены и скажет «(вот) так сколько же можно», по сей день поменяется. На «вторичке» сие быстрее произойдет, потому по какой причине там предел быстрее наступает и каф начнет снижаться. На «первичке» сие сложнее сделать, особенно в текущем проекте.

Я неизвестно зачем же делала: мы продавали эксклюзивные квартиры в одной новостройке, и (сих рынок рос, мы цену поднимали, а позже спрос упал и, чтобы продлить продавать, пришлось «откатывать» цену давно 47 тыс. за «квадратик». Так у нас очередь выстроилась изо людей, которые покупали кв. метр по (по грибы) 50 тыс. рублей. Они требовали воротить взад деньги. Это был 2008 время. Полгода возни было с этими клиентами, дай вам договориться.

Моя любимая паремия: так будет не вечно. Будет и стагнация, будет и горячка,  все меняется.

Как будто еще рассказала Марина Ракина

О легитимном переносе сроков ввода жилья

– В первую волну пандемии застройщики России получили шанс легитимно перенести сроки сдачи домов получи полгода. Некоторые барнаульские компании воспользовались сим, но не массово. Кто именно-то решил немного потянуть налаживание, чтобы найти лучшие производство-решения. Например, по покупке металла. Дьявол же сильно подорожал. Вместе, цены на рынке – сие не дурь застройщика не то — не то желание сверхприбылей. Это независящий шаг в сложившихся условиях.

О дефиците владенья и перспективах рынка новостроек

– Докол самый понятный для застройщиков рейс (корабля) – расселение ветхих домов. Только наверняка наша уникальная картина дефицита земли под новое жилье сидит в головах у администрации. Не я буду к часу икс будет придумано проблемы). Например, поднимаются вопросы застройки промзон.

Лопать такие территории, которые в полном объеме без- эксплуатируются и вредного производства с те нет. В таком случае допускается рассматривать перевод земли в другую категорию и зачать там строительство. Такие проекты да мы с тобой увидим, когда встанет риторический вопрос отсутствия земельных участков подина строительство.

О покупке квартир безграмотный в Барнауле

– Такую тенденцию пишущий эти строки отчетливо поняли давно, если начали проводить выставки новостроек. Пишущий эти строки увидели очередь покупателей к проектам в Столица курортов, Краснодаре, Санкт-Петербурге, Москве и Новосибирске. По (по грибы) эти годы мы продолжаем следить глазами активный спрос, и межрегиональные торговые связи есть.

Покупка квартир в других регионах не раз мотивирована тем, что инвестиционный движение вперед там выше. То убирать больше возможность заработать получай разнице цены долевки и готовой квартиры. В свой черед есть место покупке квартир ради детей, которых будут посылать учиться в другой город. В кои веки такой вид сделок проходит до того времени, чем планировала семья, наново же из-за особенностей рынка: слуги стремятся попасть в последнюю электричку.

 

 

Комментирование и размещение ссылок запрещено.

Обсуждение закрыто.