Что не учли при переходе на эскроу

Чaсть зaстрoйщикoв стрaны принялaсь aктивнo изучaть нoвыe прaвилa и oтпрaвилaсь в бaнк зa крeдитaми нa стрoитeльствo и oткрытиeм эскрoу.
 
Пo дaнным прaвитeльствa Рoссии, нa нaчaлo aвгустa тaкиx oкaзaлoсь 7% oт oбщeгo числa зaстрoйщикoв. Буквaльнo весь стрaнa слeдит, кaк дeвeлoпeры oбкaтывaют нoвыe мexaнизмы. Ужe сeгoдня oчeвиднo, чтo быстрo вeрнуться нa стaрыe рeльсы нe пoлучится. Уничтожение замедляется.

Сегодня в процессе отлаживания системы заинтересованы и контролирующие органы, и банки, и девелоперы. Обаче какую бы активную позицию ни занимали отраслевики, существует черта пробелов и вопросов, которые нужно решать в оперативном режиме. (иной эти процессы занимают в большей мере времени, чем хотелось бы. А в строительном бизнесе, ровно и в любом другом, упущенное сезон — это упущенная прибавление.

        Пай спорных вопросов, с которыми сталкивается застройщик, касаются работы с экроу-счетами. В регионах возлюбленная идет медленно. Далеко невыгодный все финансовые организации готовы расстегивать эскроу. Не хватает специалистов ни в банковской сфере, ни в региональных ведомствах, контролирующих процессы. Случается, что разъяснение простого вопроса очередности процессов занимает изрядно недель.

 
Что начально: открытие эскроу-счета, умозаключение ДДУ или регистрация договора в Росреестре?
 
        Какую информацию треба вносить в договор долевого участия? Каким образом замонтировать в данную схему договор ипотеки? Такие и некоторые, казалось бы, несложные моменты девелоперам требуется преодолевать путем собственных проб и ошибок. Нонче просто необходимо закрепить ответы получи эти вопросы в виде памяток. Раззвонить их нужно не точию среди девелоперов, но и в банках, для того чтоб последние могли полноценно советовать застройщиков, обратившихся к ним.

          Другая черепок вопросов касается работы с банковским финансированием. До ((сего все выглядит таким образом, ровно единственные, кому сегодня орудие выгоден, — сие сами банки. Застройщики всеми возможными способами пытаются убежать с кредитной кабалы. По этой причине в рынке появилось много предложений о приобретении квартир в строящемся доме выше договоры переуступки.
       Пролонгировать. Ant. сократить после 1 июля строительство ровно по старым правилам девелоперы могли лишь только в случае, если объект получил умозаключение о соответствии критериям (ЗОСК). С целью этого необходимо, чтобы строительная стремление объекта составляла не в меньшей мере 30%, а количество заключенных договоров превышало 10%. Застройщики выкручивались делать за скольких могли. Логично, что они воспользовались схемой с аффилированными лицами с целью заключения ДДУ. Сегодня то-то и есть эти квартиры и оказались в продаже.
       Риски в виде отказа выдачи ЗОСК привели бы застройщиков к необходимости получения проектного финансирования, а исполнение) девелопера, у которого объект еще в стройке, это экономические риски и убавление рентабельности всего проекта.

Тетя же, кто перешли получай проектное финансирование и работу с механизмом эскроу, оказались в странной ситуации.
       Нонче велика вероятность того, зачем деньги дольщиков могут бытовать перечислены на эскроу-счета первоначально, чем застройщику удастся обратиться кредитными средствами банка. Сие связано с рядом бюрократических процедур, которые генерируют следующую ситуацию: оплачивание под проект одобрено, девелопер заплатил банку обыкновенный процент с суммы кредита, а самих денег застройщик через банка еще не видит. Все равно деньги дольщиков уже держи эскроу-счетах и отходят в лечение банка. Эти процессы (сих не синхронизированы и требуют максимально быстрой отладки.

       Сцепление эскроу, в принципе, позволяет банку с) чего) на квартире не всего один раз: заемщик берет в банке ипотеку получи квартиру, эти а средства размещаются на счете в банке и пускаются в разворот, ну и в завершение всего застройщик получает оплачивание, ставка по которому получай сегодняшний день составляет 11–14%.
   Существует кроме специальная процентная ставка в размере 5%.

         Хотя используется она только присутствие расчете стоимости предоставленного кредита в объеме задолженности, покрытом получи и распишись 100% средствами на счетах эскроу. Так есть в данном случае положительная кинетика снижения кредитной нагрузки упихивать, и даже понятен ее норма. Но возникает следующий предмет внимания: а если ссудная задолженность застройщика с головы до ног перекрывается средствами на счетах эскроу?
      Тут совершенно не обоснована ситуевина взимания банком процентов (пускай даже в размере 5% годовых) после пользование кредитом при условии, ровно объект на 100% продан и покрыт деньгами дольщиков нате эскроу. Благодаря эффективному маркетингу девелопер продает кончено квартиры еще до ввода объекта в эксплуатацию. Ведь есть покупатели уже рассчитались числом договорам, внесли свои доходы на эскроу-счета и насквозь «закрыли» данный дом. А это значит, точно сумма обеспечения превышает и проектную значимость объекта, и тем более сумму заемных средств. Рядом самом хорошем раскладе банчишко участвует в финансировании не больше чем на 85% через стоимости проекта.

         И вновь один вопрос заставляет хлопать глазами при работе с проектным финансированием — плата за пользование лимитом. Пароли, конечно, ниже, но возлюбленная есть. И начисляется на вольготный остаток. То есть хотя (бы) суммы, застройщиком еще приставки не- освоенные и в определенный момент времени вдобавок находящиеся в распоряжении банка, что же-то тоже стоят денег.
       А в таком случае существуют строительный цикл, ковер строительных работ, финансовый церемониал, согласно которым определенные объемы денежных средств и привлекаются в определительный период времени. Иными словами, застройщик а ещё не успел воспользоваться кредитными средствами, только уже за них платит.
      Наподобие уже упоминалось, от даты подачи заявки в финансирование до момента принятия решения банком проходит полно времени. Но и от момента вынесения положительного решения накануне начала выборки кредитных средств равным образом. Ситуация меняется, дома строятся, и строятся вслед за счет собственных средств застройщика. А си как вложенные собственные деньги банк не компенсирует, ставка необходимого финансирования сокращается — и пишущий эти строки, опять же, получаем ситуацию, возле которой определенный объем денежных средств окажется никак не выбранным, но оплаченным застройщиком.

      Сии вопросы требуют решения уж сейчас, пока рынок находится в переходном периоде и трескать (за (в) обе щеки) возможность учесть все нюансы, которые в итоге оказывают прямое буксир на развитие отрасли.    
        Неоправданные доля по кредитам и низкая предельный подход проектов ставят под угрозу реализацию программы в соответствии с доступному жилью. Как возвести 120 млн кв. м, если бы девелоперы опасаются начинать новые проекты?

       Как и очевидно, что расходы в обслуживание кредитов будут переложены нате плечи покупателей. По прогнозам экспертов, разращен цены на 1% приведет к сокращению спроса в 5%. Повышение цены получи жилье на 10% снизит ватерпас доступности ипотеки для 20–30% покупателей. Сии цифры не укладываются в представление «доступное жилье».

      Всегда понимают, что возврата к старым правилам безлюдный (=малолюдный) будет. Значит, следует эффективно доработать новые и сделать строевой бизнес маржинальным, а жилье доступным. 

Комментирование и размещение ссылок запрещено.

Обсуждение закрыто.